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WeWork ya pierde 1.000 millones, mientras emite 500 millones de deuda

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Bueno, USD 934 millones para ser más exactos. Lo hemos sabido porque, para cumplir con los requerimientos legales de emitir bonos, WeWork ha debido realizar un ejercicio de transparencia y permitir que el público entre en su casa para levantar las alfombras.

¿Emitir bonos? Sí, sorprende un poco que salgan ahora al mercado en busca de USD 500 millones más, cuando muy recientemente la compañía japonesa de telecomunicaciones Softbank invirtió en WeWork la nada desdeñable cantidad de USD 4.400 millones.

Ahora bien, no sorprende tanto si consideramos que la factura que tiene que pagar WeWork —hasta 2022— por el arrendamiento de los espacios que ocupa asciende a USD 5.000 millones, y que después de 2022 tendrá pendientes de pago otros USD 13.200 millones.

wework pierde mil millones

Fuente: Bloomberg

Los ingresos de la compañía han crecido un 100% en 2017, cierto, pero los costes han incrementado a mayor ritmo. Concretamente, 2017 cerró con USD 886 millones de ingresos frente a USD 1.800 millones de coste, siempre según Financial Times.

Por el lado positivo, WeWork afirma que sus centros de coworking tienen una ocupación media del 81% —a final de 2017—, lo cual supone un incremento del 5% con respecto al año anterior, y ello a pesar de haber duplicado los metros cuadrados ocupados. Están consiguiendo más usuarios —perdón, más “miembros”—, pero el coste de adquirir estos nuevos clientes —mediante descuentos de la cuota principalmente— también se ha visto incrementado.

La situación es muy similar a la de otras startups con mucho hype, como Uber, Netflix o Tesla, que han conseguido posicionarse como referentes de la “nueva economía”, pero que no consiguen entrar en beneficios, a pesar de todo el dinero que queman invierten.

No obstante, es previsible que WeWork coloque fácilmente sus USD 500 millones de bonos y que seguirá en la cresta de la ola, hasta que el cuerpo —y su marca— aguante. Porque no olvidemos que el valor de WeWork está, principalmente, en su marca y en su imagen.

WeWork es un excelente ejercicio de imagen

¿Por qué, entonces, IWG —la matriz de Regus— que tiene diez veces más centros que WeWork, y está presente en el doble de países, está valorada en “sólo” USD 3.000 millones, cuando además de ello está dando beneficios —USD 200 millones aproximadamente antes de impuestos—?

Y WeWork, que pierde dinero, está valorada en USD 20.000 millones, es decir, en más de veinte veces los ingresos que genera.

Regus ya entendió que no sólo se trata de crecer, de facturar y de ser rentable, sino también de saber posicionar una marca capaz de enamorar o, como mínimo, convencer a los adeptos del coworking y SPaaS, motivo por el que lanzaron su concepto Spaces en 2015. Desde entonces, luchan por no perder cuota de mercado frente al poderío de WeWork.

Pero más allá de los USD 1.000 millones de desagüe de WeWork, preocupan dos circunstancias fundamentalmente:

  • En varias ocasiones he leído que sus fundadores no tienen miedo a los cambios de ciclo inmobiliario. Como ya avancé en un artículo de la semana pasada, WeWork se enfrentará —tarde o temprano— a una contracción de las rentas de oficinas de los mercados en los que está presente, y su servicio se encarecerá progresivamente con respecto al alquiler de espacio “convencional”. ¿Qué sucederá entonces? ¿Cómo va a conciliar WeWork el hecho de alquilar espacios con compromisos a largo término, para luego subarrendarlos por plazos mensuales? Inquieta que WeWork afirme que cuando el mercado juegue en su contra, “negociarán a la baja los alquileres de los edificios que ocupan”. No sé si los propietarios estarán muy de acuerdo…
  • Un segundo motivo de preocupación, ligado al anterior, reside en las garantías que ofrece WeWork a los propietarios de los espacios que arrienda. Según Bloomberg, para el arrendamiento de cada centro de coworking se emplea un vehículo jurídico independiente, respaldado por la matriz, pero solamente por un máximo de entre 12 y 15 meses de arrendamiento. Es decir, si a WeWork le fueran mal las cosas en un determinado edificio o mercado, habiendo firmado contratos de 10, 15 o 20 años —en algunos casos— de duración, podría “salvar los muebles” pagando una penalización de solamente el 10% de la obligaciones pendientes hasta vencimiento de contrato.

En definitiva, el debate está servido; a la vista de tanta incertidumbre, ¿no tiene más sentido que sean los propietarios los que, directamente, ofrezcan SPaaS a sus clientes/inquilinos/usuarios? ¿Por qué ceder el protagonismo a un operador/intermediario que siempre estará expuesto a la volatilidad de los mercados y obligatoriamente encarecerá el servicio?

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Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional.

Jorge también es autor de “Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid” y de “Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural”

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