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¿Tokenizar inmuebles o tokenizar empresas inmobiliarias?

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Reconozcámoslo, el uso generalizado de blockchain para la realización de transacciones inmobiliarias no está “a la vuelta la esquina”. Para la tranquilidad de algunos, todavía seguiremos un tiempo en la Edad de Piedra en lo que se refiere a la transmisión de la propiedad, por una razón fundamental: llevarse todos los inmuebles a una plataforma blockchain es una labor titánica.

Tengamos en cuenta que, además de registrar la propiedad, la plataforma o sistema blockchain elegido tendrá que consolidar información procedente de otras tantas fuentes, la mayoría de las cuales funciona en silos independientes; ¿quién financia el inmueble? ¿Tiene cargas? ¿Quiénes son sus inquilinos y cuáles son sus condiciones de arrendamiento? ¿Y las servidumbres? ¿Está agotada la edificabilidad? ¿Qué regulaciones y normas urbanísticas afectan al inmueble?

Para que podamos, efectivamente, transmitir inmuebles a través de una red blockchain, dicha red nos tendrá que ofrecer toda esta información de manera rápida y transparente, así como garantizar la veracidad, inmutabilidad y seguridad de los datos. Por ejemplo, llegado el momento de comprar una vivienda a través de blockchain, necesitaré garantías de que el vendedor es, en efecto, su legítimo propietario. Y cuando yo sea el propietario de un inmueble determinado, la tecnología blockchain deberá permitirme demostrar frente a terceros que, realmente, lo soy y que estoy legitimado para vender.

Como ya he abordado en artículos anteriores, la vertebración de un sistema que se alimenta de fuentes de información tan dispares —y, hasta cierto punto, arcaicas en su funcionamiento— trae consigo una alta dosis de desintermediación. ¿Qué sucederá con los agentes e intermediarios inmobiliarios, o con los registradores de la propiedad? ¿Y los Notarios? ¿Qué será de ellos? ¿Se resistirán al cambio?

tokenizar inmobiliarias

La tokenización de inmuebles

En todo caso y, por mucho que se resistan los intermediarios, la consolidación de blockchain llegará. En un futuro no muy lejano —en cuanto salgamos de la Edad de Piedra— no solamente podrán venderse inmuebles sin intermediarios, tan fácil y rápidamente como hoy en día enviamos un correo electrónico, sino que blockchain permitirá la tokenización de los activos inmobiliarios. Gracias a esta tecnología, el propietario de un edificio de oficinas podrá vender —o ceder durante un plazo determinado— participaciones digitales de su activo, a través de una plataforma blockchain creada a tal efecto. Del mismo modo que hoy en día es posible comprar acciones de una empresa y participar de los beneficios que ésta genera, blockchain permitirá la compra de tokens de un inmueble determinado, otorgando al propietario de dichos tokens la participación correspondiente en el rendimiento del activo.

Si no sabes muy bien a qué me estoy refiriendo con “tokens” y “tokenización”, quizá le debas echar un vistazo al siguiente artículo: ¿Qué son los tokens y las ICO’s y por qué deben importarte?

Ir a artículo: ¿Qué son los tokens y las ICO’s y por qué deben importarte?

Pero ya he dicho que la tokenización queda un poquito lejos en nuestro horizonte temporal, y que el aterrizaje de blockchain será más gradual; ¿qué nos espera entonces en el corto plazo?

Tengamos en cuenta que, aunque la inmutabilidad de las redes blockchain disfruta de un gran potencial para el registro y transmisión de los activos, esta tecnología tiene aplicaciones mucho más directas e inmediatas en el inmobiliario, varias de las cuales ya he cubierto aquí en PropTech Lab.

Por ejemplo, gracias a los smart contracts sobre plataforma Ethereum, la gestión y el mantenimiento de los inmuebles se puede hacer de una manera mucho más inteligente. Desde el momento en el que todos los elementos —luminarias, equipos de climatización, ascensores, etc.— de un edificio de oficinas —por ejemplo— están conectados al internet de las cosas, es posible crear una red blockchain con representaciones digitales de dichos elementos. Esto me permite no solamente la detección temprana de cualquier tipo de incidencia técnica, sino la articulación de contratos inteligentes de mantenimiento correctivo y preventivo.

Ir a artículo: Contratos inteligentes explicados para niños de 3 años

¿Qué quiere decir esto en términos sencillos? Quiere decir que cuando un ascensor empieza a hacer un ruido anómalo —sin que se produzca necesariamente avería—, se activa automáticamente un contrato inteligente que avisa al servicio técnico. Y que cuando el servicio ha sido realizado por el técnico y la potencial avería se ha evitado, el mismo contrato inteligente emite una orden de pago al proveedor. La única persona que habrá intervenido en este proceso habrá sido el técnico de mantenimiento. El resto estará automatizado, gracias a blockchain, el internet de las cosas y los contratos inteligentes.

Otra aplicación interesante de blockchain en el inmobiliario la encontramos en el ámbito de la economía colaborativa. Gracias —nuevamente— a los smart contracts y al internet de las cosas, en el momento que realices el pago de un piso vacacional en Airbnb, la cerradura inteligente de la vivienda se abrirá para que puedas acceder a ella.

De manera semejante, cuando alquiles una oficina en el futuro, no necesitarás sufrir el tedioso proceso de poner los contratos de suministros a nombre de tu empresa; cuando los contadores eléctricos —así como los de agua y gas— sean verdaderamente inteligentes y se beneficien de blockchain y los smart contracts, los suministros se activarán instantáneamente, desde el momento en que se perfeccione el pago.

Tokenización de empresas inmobiliarias

Entonces, si la tokenización de inmuebles queda un poquito lejos todavía, ¿qué hay de la tokenización de empresas inmobiliarias? Quizá esto sea más viable en el corto plazo.

Porque, del mismo modo que hoy puedes comprar acciones de una empresa inmobiliaria cotizada, ¿no tendría sentido usar blockchain para facilitar todavía más la captación de recursos y su transmisión posterior?

Eliminando intermediarios, salvando barreras geográficas y reduciendo los plazos y costes de transacción, se facilitaría y potenciaría la inversión inmobiliaria. Los grandes propietarios podrían constituir sociedades contenedoras de determinados activos de su portfolio, y emitir tokens —participaciones digitales— de dichas sociedades.

Nunca perdamos de vista que blockchain elimina la necesidad de que una fuente externa de confianza —un banco, un notario, un registro, un agente bursátil, etc.—, y permite que las transacciones se realicen mediante un sistema basado en el consenso. Al poder realizarse transacciones —de transmisión de tokens en este caso— sin que sea necesaria la confianza mutua ni la intervención de una autoridad externa para dar fe, la capacidad de las empresas para captar recursos se potenciaría ENORMEMENTE.

Pero… estas hipotéticas emisiones de tokens de empresas inmobiliarias —o de cualquier empresa, dicho sea de paso— que se realizaran tendrían que estar reguladas previamente por la autoridad competente, y todavía no hemos llegado ahí. Por suerte o por desgracia, la tecnología blockchain va muy por delante de la regulación. Seguiremos esperando.

Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional.

Jorge también es autor de “Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid” y de “Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural”

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