PropTech Lab

¿Más tecnología para alquilar más oficinas?

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Algunos propietarios de edificios de oficinas me preguntan; ¿cómo podemos aplicar “el proptech” a la comercialización de nuestros inmuebles?

¿Cuáles de entre todas las tendencias en innovación inmobiliaria nos ayudarán a atraer más inquilinos?

¿Cómo podemos conseguir que los arrendatarios de nuestros edificios no quieran marcharse nunca?

¿De qué manera podemos obtener una mayor rentabilidad sin perder competitividad frente a otros edificios del mercado?

¿Existe alguna tecnología concreta que permita reducir los plazos de comercialización e incrementar los niveles de renta de los edificios de oficinas?

Lo cierto es que existen diversas y variadas tendencias tecnológicas en la órbita del proptech, y entiendo que los propietarios de los edificios sean cautos en la asignación de recursos. ¿A qué caballo apostar? Frente a un escenario de cambio continuado y aceleración tecnológica, la respuesta no está clara.

¿Debo invertir en big data para entender mejor la demanda y llegar antes a los clientes demandantes de espacio?

¿La realidad virtual me va a servir verdaderamente para ilustrar mejor mi oferta y que ésta sea más atractiva para los potenciales arrendatarios?

¿Es el momento de iniciar pruebas de concepto en blockchain y planificar el uso de smart contracts para el futuro arrendamiento de oficinas?

¿Cuándo se podrá hacer uso de la realidad aumentada para “proyectar” sobre los edificios toda su información comercial? ¿Podré deshacerme algún día de las anacrónicas “lonas” y carteles en fachada para anunciar la disponibilidad de mis edificios?

Aunque el proptech sea una tendencia relativamente nueva, muchos propietarios de edificios de oficinas llevan tiempo esforzándose por ofrecer productos de calidad al mercado. De un tiempo a esta parte, el énfasis ha estado en la sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios, y muchos propietarios anuncian que sus edificios cuentan con las etiquetas y certificaciones más modernas en este ámbito. Nada que objetar.

Un segundo camino que han tomado los propietarios ha sido el de los smart buildings, dotando a sus edificios de sistemas inteligentes que han facilitado mucho su gestión, su mantenimiento y su conservación.

Y, más recientemente, ha aparecido en escena el concepto del wellness, en virtud del cual se empiezan a tomar en consideración otro tipo de parámetros de las oficinas, tales como la calidad del aire interior, o la “amabilidad” y usabilidad de los espacios.

Y yo me pregunto, ¿no debieran ser todos los edificios sostenibles y eficientes desde el punto de vista energético? Teniendo en cuenta que, como sociedad global, nos asomamos a un precipicio medioambiental, ¿la sostenibilidad puede ser un elemento diferenciador?

¿No deberían ser todos los edificios sostenibles, del mismo modo que se espera que todos los coches cumplan con determinadas restricciones de emisiones contaminantes?

Afortunadamente, todo apunta a que sí, y cada vez son más los propietarios e inversores que priorizan este aspecto de sus inversiones inmobiliarias, de tal manera que la sostenibilidad deja de ser un reclamo o un elemento diferenciador, y que ya no sirve para atraer más inquilinos. El negocio de la sostenibilidad se ha convertido, de algún modo, en una commodity.

¿Y los smart buildings? ¿Qué aportan? ¿Los potenciales arrendatarios realmente tienen en cuenta la “inteligencia” de los edificios llegado el momento de tomar una decisión sobre la oficina que alquilarán? ¿La inteligencia de los edificios es lo suficientemente “palpable” como para que los usuarios de los espacios la tomen en consideración cuando estén eligiendo entre dos edificios candidatos?

De nuevo, la realidad nos indica que los avances en el terreno de los edificios inteligentes son bastante poco visibles para los usuarios finales de los edificios, siendo los propietarios los que mayores beneficios perciben y disfrutan; la innovación en este ámbito está ligada más directamente a la gestión y el mantenimiento de los inmuebles.

Cierto es que un edificio inteligente es, sobre el papel, más eficiente, y que un edificio eficiente tiene un menor coste operativo: ¿debemos asumir entonces que toda esta eficiencia se traslada al arrendatario mediante unos gastos de comunidad menores? Incluso siendo éste el caso, ¿es habitual que un usuario se decida por un edificio porque sus gastos de comunidad son menores, o porque el edificio está gestionado de manera más eficiente?

Y una de las tendencias más recientes en el sector de las oficinas ha sido (y es) la del wellness y la salud de los usuarios finales de los espacios. ¿Cómo es la calidad interior del aire de los inmuebles? ¿La temperatura de los ambientes interiores optimiza el confort de la población completa que habita el edificio? ¿Qué acciones se están llevando a cabo para maximizar la salud y el bienestar de las personas que ocupan las oficinas?

tenant engagement tecnología

Qué se puede hacer para que los inmuebles sean más atractivos y competitivos

A la vista de lo que ya se ha venido haciendo en el terreno de la sostenibilidad, los smart buildings y el wellness, la pregunta es la siguiente: ¿se puede hacer algo más para que los inmuebles sean más atractivos y competitivos?

¿El proptech es la respuesta?

Sí, el proptech es la respuesta, pero no en el sentido que muchos se puedan imaginar. No es preciso recurrir −necesariamente− a la realidad virtual, ni al blockchain, ni al big data. No hay que reinventar la rueda, ni asignar nuevos recursos a la innovación.

Simplemente hay que reenfocar lo que ya se está haciendo en los inmuebles, pero con una mayor orientación al usuario final de las oficinas, es decir, a la persona que acude diariamente al edificio para pasar allí su jornada laboral.

Hasta ahora, no ha existido vínculo alguno entre el propietario del edificio y los “oficinistas”, ni ha existido conexión entre los elementos físicos de los inmuebles y las personas, pero ya no hay razón para que esto siga siendo así.

Un edificio inteligente y debidamente sensorizado es el ecosistema perfecto para arropar los intereses de sus inquilinos, porque permite realizar dos funciones fundamentales:

  • Recabar información sobre el uso real que se hace de los diferentes espacios, retroalimentando a los inquilinos con datos y ofreciendo soluciones para que puedan optimizar los espacios.
  • Dotar a los usuarios de control sobre determinados parámetros relacionados con su confort y habitabilidad, como es −por ejemplo− el ajuste de la iluminación o la temperatura desde un dispositivo móvil.

Y ya que se dispone de un ecosistema conectado, por qué no dar un paso más y ofrecer a los usuarios una aplicación móvil que sirva, en efecto, como “mando a distancia” de los usuarios de las oficinas para determinadas funciones, pero que también contenga un directorio de todas las personas que ocupan diariamente el edificio, independientemente de la empresa para la que trabajen. Sería una buena manera de poner en contacto a unas personas con otras, facilitando la creación de conexiones interesantes entre ellas.

¿Y si empleamos la misma app móvil para organizar y gestionar servicios exclusivos para los usuarios del edificio? Se pueden coordinar iniciativas de formación, de networking e incluso de salud o deporte. Por ejemplo, ¿tiene sentido facilitar que los usuarios de un mismo edificio (o conjunto de edificios) tengan acceso a clases de fitness, o a seminarios de marketing, o a un servicio de tintorería y guardería, y que todo ello se realice en el propio edificio o desde el edificio, a través de la app?

El camino a seguir para los propietarios de oficinas es abrir una vía de comunicación directa con los usuarios finales de los espacios, en lugar de perpetuar la tradicional relación improductiva arrendador/arrendatario que se suele articular a través de sus correspondientes representantes y que consiste en “verse lo justito”.

Hay que arropar más a la población del edificio, y escuchar lo que tenga que decir. Hay que ofrecer soluciones que le hagan la vida más fácil y procurar que los espacios sean más amables y funcionales.

El propietario se tiene que implicar, comprometiéndose con el bienestar y la satisfacción de sus clientes últimos, los usuarios finales de los espacios.

En el mundo de la empresa hay un mantra: empleados felices = clientes felices.

Si nos llevamos esto al terreno inmobiliario: oficinistas felices = inquilinos felices

En definitiva, no se trata de física cuántica, ni de ingeniería aeroespacial. No hay que hacer grandes inversiones, ni pensar en tecnologías muy avanzadas o sofisticadas.

Lo único que se precisa es un cambio de actitud y un cambio de perspectiva, con mayor orientación hacia los intereses y necesidades del usuario final de la oficina.

Se precisa de una política adecuada de Tenant Engagement.

Si quieres saber más sobre ello, te invito a visitar tenantwow.com

Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional.

Jorge también es autor de “Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid” y de “Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural”

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