PropTech Lab

Sobre la innovación en el inmobiliario terciario

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¿El sector inmobiliario puede considerarse un sector innovador? ¿Qué empresas y/o personas están aportando las nuevas soluciones? ¿Cómo está cambiando el desarrollo tecnológico al funcionamiento de los mercados inmobiliarios? ¿Son diferentes los efectos en el sector residencial a los del sector terciario? ¿Está ayudando la tecnología a conseguir una mayor transparencia y eficiencia? ¿Cuánto hay de “tech” en las start-ups consideradas “proptech”? ¿Hay innovación en edificios de oficinas?

Pensemos:

  • En la mayoría de casos, la innovación del sector inmobiliario consiste en la adopción de tecnologías ya existentes: realidad virtual, drones, domótica, big data, inteligencia artificial, blockchain, etc.
  • Si uno se fija, 9 de cada 10 start-ups proptech ofrecen soluciones para al sector residencial. Hay muy pocas empresas enfocadas exclusivamente al sector terciario.
  • Se produce una mayor innovación en el sector residencial porque las barreras de entrada son menores para operar en él y hay más transparencia que en el sector de las oficinas, por ejemplo.
  • Precisamente, la falta de transparencia del sector terciario debería ser una oportunidad para la creación de soluciones que pusieran remedio a este problema, pero sigue existiendo opacidad.
  • Los portales y agregadores inmobiliarios de oficinas, locales y naves industriales aportan una solución parcial al problema de la transparencia. Sólo ofrecen información sobre el producto disponible en el mercado en un determinado momento.
  • Algunos portales y marketplaces del sector terciario ofrecen información detallada sobre la propiedad de los inmuebles, sus inquilinos y los vencimientos de los arrendamientos, pero esta información tiene un precio y no se ofrece gratuitamente.
  • Aunque la tendencia es hacia una mayor transparencia, los intermediarios siguen aprovechando la opacidad para justificar su posición en el mercado como conocedores del “producto” y como poseedores de las relaciones y los contactos.
  • En un futuro no muy lejano, toda la información —sobre el producto y sobre las personas— será gratuita y la transparencia será absoluta. ¿Cómo? Gracias al blockchain.
  • Con blockchain, se va a producir una “explosión de la eficiencia” en las transacciones de inmuebles y no tendrán razón de ser las comisiones de intermediación.

Si seguimos con esta asociación de ideas, llegaremos a un apocalipsis inmobiliario en el que los intermediarios —y los notarios, y los registradores…— habrán perdido por completo la razón de su existencia. Pero quizá haya motivos para la esperanza.

Es cierto que se avecinan cambios, y que serán cambios drásticos. El mundo de la intermediación se tendrá que apear de la estructura tan tradicional sobre la que opera. Las consultoras inmobiliarias deberán adoptar una estrategia orientada a los servicios que puedan prestar, en detrimento de un modelo de negocio centrado exclusivamente en el inmueble que pueden ofrecer.

Pero los inmuebles seguirán siendo una fuente de recursos para los intermediarios y sus propietarios, aunque por motivos completamente diferentes a los de hoy en día.

innovación inmobiliario terciario

Una pista: ¿cuántas aplicaciones llevas en el móvil que tengan algo que ver con tu oficina?

Sigamos pensando:

  • Gracias al internet de las cosas y a los edificios inteligentes, los inmuebles se van a convertir en una fuente de información de la que no se había bebido hasta ahora.
  • Hasta la fecha, se ha prestado poca atención a los usuarios finales de los edificios. Por ejemplo, una vez firmado el arrendamiento entre arrendador y arrendatario, existe poca —o ninguna— comunicación entre las partes.
  • Gracias a los avances tecnológicos de los smart buildings, los arrendadores podrán interactuar mucho más directamente con los usuarios de los espacios. Dispondrán de todo tipo de métricas relativas al uso y aprovechamiento del espacio, la iluminación, la climatización o la eficiencia energética.
  • Gracias a la tecnología, la gestión, el mantenimiento y la ocupación de los edificios se podrá optimizar enormemente, maximizando el rendimiento de los edificios y minimizando su coste de funcionamiento.

Y es en este último punto en el que está la clave. En la maximización del rendimiento de los edificios. Es aquí donde se debe canalizar una mayor innovación. Repetimos: maximización del rendimiento de los edificios.

¿Pero esto qué quiere decir exactamente? Vaya por delante que no nos referimos en este caso al rendimiento energético.

Pensemos de nuevo en los usuarios finales de las oficinas. Las personas que pasan allí 8 horas —o más— todos los días. Todas esas personas están conectadas a la red, a través de sus teléfonos móviles, de sus tabletas y de sus ordenadores portátiles, pero están completamente desconectadas de los edificios que ocupan.

  • ¿Cuántas veces miran el teléfono? Las estadísticas dicen que, como mínimo, 100 veces al día, y seguramente nos estemos quedando cortos.
  • ¿Cuántas horas pasan navegando o utilizando sus teléfonos? Aproximadamente, 2 horas, todos los días.
  • ¿Y cuántas aplicaciones de sus teléfonos móviles les conectan de algún modo con el espacio físico que ocupan? Ninguna.

Desde PropTech Lab, creemos que existe un gran territorio virgen por explorar relativo a la relación entre los edificios de oficinas y sus usuarios finales. Quizá los arrendadores puedan esforzarse más en ofrecer productos, soluciones y servicios a las personas que acuden a sus edificios todos los días para pasar allí un tercio de sus vidas.

Quizá se puedan recabar muchos más datos sobre la actividad física diaria, la salud, los gustos o las preferencias de los usuarios finales.

Quizá los grandes propietarios de inmuebles puedan colaborar con otras empresas (¿Amazon? ¿Microsoft? ¿Google?) para ofrecer a sus inquilinos productos y servicios personalizados.

Lo que nadie puede poner en duda es que cientos —o miles— de millones de personas trabajan desde una oficina todos los días, y que estas personas generan cantidades ingentes de información sobre su gustos, aficiones, necesidades, preferencias, hábitos y costumbres. El problema es que toda esta información se canaliza a través de sistemas y aplicaciones completamente desconectadas de los inmuebles.

¿Puede que éste sea el camino para la innovación en edificios de oficinas? ¿Qué van a hacer los propietarios de inmuebles al respecto? ¿Y qué papel quieren jugar los intermediarios en todo ello?

Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional. Jorge también es autor de "Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid" y de "Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural"
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