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Áreas de oportunidad del PropTech en corporate real estate

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¿Qué es exactamente el “corporate”? Dependiendo de a quién le preguntes puede significar cosas diferentes, pero en lo que se refiere al sector inmobiliario, el corporate real estate podría definirse como el servicio inmobiliario integral prestado a empresas.

Lo más habitual es que las empresas a las que se presta servicio desde el ámbito del corporate sean grandes compañías internacionales, con necesidades de espacio regionales o mundiales.

¿Dónde está el valor añadido del corporate real estate?

Supongamos que eres el gestor inmobiliario “in-house” para una gran empresa dedicada a la fabricación de —por ejemplo— productos cosméticos, y que tu compañía ocupa más de 400 inmuebles —casi todos en régimen de arrendamiento— en más de 100 países del mundo. Ocupáis oficinas, pero también varios centros logísticos, fábricas, locales comerciales y almacenes.

Dado el volumen de vuestra cartera inmobiliaria, y considerando que está repartida por todo el mundo, lo más probable es que confíes parte de la gestión a una de las grandes consultoras inmobiliarias, con presencia en la mayoría de los países en los que tu empresa está asentada.

Esto te permite disponer de recursos y conocimientos inmobiliarios locales, siempre que te surja una necesidad. Por añadidura, una de las ventajas de suscribir un contrato de corporate real estate con una gran consultora es que dispones de un único interlocutor. Como si de un mayordomo se tratara, le puedes pedir a tu “single point of contact” lo que necesites, en cualquier parte del sistema solar, y la consultora corre rauda y veloz para cumplir con tus deseos.

A cambio de esta disponibilidad 24/7 de la consultora, la premias otorgándole la prioridad en las transacciones que se hayan de realizar en cualesquiera de los inmuebles que ocupa tu empresa.

Pero no todo queda ahí, y cuando tu mayordomo coge confianza contigo, empieza a darte consejos, bajo la forma de “consultoría inmobiliaria estratégica”, un servicio que agradeces. De esta manera, la consultora te ayuda a realizar una gestión más proactiva e inteligente de tu portfolio; reduces los costes, optimizas los espacios, incrementas el wellness y mejoras la productividad de toda la plantilla.

Y con el tiempo, le confiarás más trabajos a tu consultora, como el project management de tus implantaciones de oficinas, o el facility management de tus sedes corporativas, o los proyectos de sostenibilidad y eficiencia energética de tus fábricas.

Es decir, el principal valor añadido del corporate real estate es que es un servicio integral y a la medida; dado que el mayordomo tiene una alta visibilidad de lo que sucede en tu portfolio y mucha cercanía contigo, es fácil identificar oportunidades inmobiliarias y actuar sobre ellas activando cualquiera de los servicios que se encuentran bajo el paraguas del corporate.

Bien, hasta aquí, todo es muy bonito y el corporate real estate tiene —ciertamente— mucho futuro. La tendencia es a que las grandes compañías internacionales se apoyen cada vez más en servicers —mayordomos, consultoras…— para ayudarles, no solamente en la transacción, sino también en la gestión inmobiliaria estratégica, más cercana a la gestión —propia— del negocio.

Pero hay un problema; el corporate real estate es relativamente invisible

proptech corporate real estate

Un buen consultor de corporate debe ser como un mayordomo: experto, discreto, profesional, y rodeado de un buen equipo

Sobre la invisibilidad del corporate real estate

Las innovaciones PropTech que se están produciendo son todas exógenas, es decir, provienen de fuentes externas. Las empresas que desarrollan aplicaciones de realidad virtual y aumentada, o que ofrecen servicios de big data, o que impulsan soluciones para el internet de las cosas, no provienen del ámbito inmobiliario. La mayoría de los emprendedores y empresas en estos nuevos ámbitos son de perfiles técnicos; pretenden cambiar el sector con soluciones tecnológicas, empezando por el inmobiliario más conocido, o más visible; el sector residencial.

Como todos hemos alquilado o comprado una casa, todos “entendemos” algo del mercado, y no es difícil detectar oportunidades de negocio. Por este motivo, muchas de las startups que están surgiendo se dirigen al segmento de la vivienda.

Es cierto que existen aplicaciones para el sector terciario, pero son minoría; ¿por qué? Pues simplemente porque el terciario/comercial es menos visible y no está tan expuesto al gran público; y los emprendedores PropTech forman parte de ese gran público.

Y cuando se trata de corporate real estate, lo que sucede es menos visible todavía. El trabajo que hace un mayordomo es muy privado y discreto; no es fácil conocer cómo se reparte el mercado de corporate real estate entre las grandes empresas. ¿Quién es el mayordomo de Telefónica? ¿O de Bayer? ¿Y de BBVA? ¿Cuáles son los clientes corporativos de CBRE y de JLL? ¿Qué servicios ofrecen y cómo comparan los servicios entre las diferentes consultoras? ¿Cuánta tecnología incorporan dichos servicios?

Como el corporate real estate tiene una carga importante de trabajo backoffice, está poco expuesto al PropTech, y cualquier innovación tecnológica tendrá que “prestarse” o “heredarse” de otras líneas de servicio.

Desde PropTech Lab, consideramos que el corporate real estate necesita heredar las innovaciones tecnológicas que se están produciendo en otros ámbitos del sector inmobiliario e integrarlas ya en su offering. Los mayordomos necesitan de las mejores y más modernas herramientas para hacer su trabajo, ¿cierto?

Áreas de oportunidad del PropTech para el corporate real estate

1.- Internet de las cosas (IoT)

Las consultoras inmobiliarias deben tener capacidad para “conectar” los portfolios inmobiliarios de sus clientes al internet de las cosas. Regresando al ejemplo inicial de este artículo, como gestor inmobiliario de tu empresa, te va a interesar mucho poder supervisar y monitorizar, desde cualquier lugar y en tiempo real, todos los parámetros que consideres relevantes. Esto incluye los parámetros relativos a las máquinas y equipos —climatización, iluminación, etc.— pero también los que se refieren a las personas; ¿cuánta gente están ocupando los espacios en cada momento? ¿Cómo cambia el ratio de ocupación a lo largo de la jornada o en los diferentes días de la semana? ¿Cuánta gente está trabajando desde casa en un determinado momento?

Un corporate real estate tecnológico necesita ofrecer soluciones de este tipo a sus clientes.

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2.- Big data

No podía faltar el big data. Si el corporate real estate aspira a ser un servicio realmente estratégico, no puede limitarse a responder de manera automática a las necesidades de espacio de sus clientes. Las consultoras deben ayudar a los grandes usuarios a tomar mejores decisiones de localización, tomando en cuenta no solamente los factores inmobiliarios. Gracias al big data, existen nuevas y ricas fuentes de datos que enriquecen el discurso y pueden aportar muchísimo valor a la estrategia inmobiliaria y al negocio principal de una empresa. Un buen mayordomo ha de entender este idioma, pero también debe saber hablarlo.

Desde predicciones sobre la evolución de los mercados de alquiler, hasta indicadores demográficos y sociales, pasando por variables macroeconómicas y microeconómicas; las consultoras deben emplear el big data para “traducir” la realidad —presente y futura— de cada mercado en el que operan sus clientes y ofrecer recomendaciones basadas en ello.

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3.- Realidad virtual

Los gestores inmobiliarios de las grandes empresas internacionales viajan mucho. Cuando se necesita buscar una nueva sede corporativa en —por ejemplo— Rio de Janeiro, el gestor —que quizá está sentado en Berlín— pide a su proveedor de corporate real estate una lista de opciones para realizar un análisis de viabilidad previo. Se estudian las diferentes alternativas y se depura la lista, hasta que se acuerda visitar in situ las más interesantes.

Y eventualmente hay que coger un avión. Muchos aviones. No todos los viajes son productivos porque muchos inmuebles se descartan inmediatamente una vez vistos en persona, por la sencilla razón de que los inmuebles hay que pisarlos para entenderlos. En ocasiones es difícil hacerse una idea de la localización, el entorno, o los acabados de un edificio, cuando sólo se conoce sobre el papel.

¿Cuánto dinero y tiempo se puede ahorrar un gestor inmobiliario internacional mediante el uso de la realidad virtual, y a qué están esperando las consultoras inmobiliarias para facilitarles esta tecnología?

Cuando una consultora inmobiliaria firmara uno de estos contratos de corporate real estate con una gran multinacional, una de las primeras cosas que tendría que hacer es regalarle a su cliente unas gafas de realidad virtual. En lugar de invitar al cliente a subirse a un avión y viajar 15.000 kilómetros, la consultora debería ofrecer tours virtuales a los inmuebles presentados, como mínimo para realizar la selección y descarte previo de alternativas.

Y sí, por supuesto que la realidad virtual no es una tecnología plenamente consolidada, pero las consultoras tienen que estar “ahead of the curve” con esta valiosísima herramienta.

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4.- Blockchain

Quizá sea algo prematuro para incorporar el blockchain al offering del corporate real estate, pero no por ello deba dejarse de lado completamente. Las consultoras inmobiliarias deben esforzarse por liderar opinión en este campo, por la cuenta que les trae. Esta tecnología podría traer grandes cambios al sector inmobiliario y, del mismo modo que los grandes bancos están tomando posiciones por lo que podría suponer para el sector financiero, los grandes intermediarios debieran hacer lo propio en el real estate. Aunque sólo sea por si acaso.

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Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional.

Jorge también es autor de “Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid” y de “Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural”

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