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¿Hay una burbuja con eso del coworking?

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Todos —o casi todos— conocemos la historia de WeWork. Se trata de una startup americana dedicada al coworking, un modelo de negocio que podría entenderse como la evolución de los business centers tradicionales.

Lo interesante del caso de WeWork es que no se basa en una receta mágica o en una tecnología secreta que constituya una barrera de entrada para potenciales competidores. En términos llanos, WeWork simplemente alquila puestos de trabajo, a emprendedores, startups y empresas de diferente pelaje, en una configuración de espacio abierto y “colaborativo”. A esta fórmula la dotan de un envoltorio muy cool, que —teóricamente— los diferencia de los demás.

Y aunque comenzaron atendiendo el nicho del trabajador autónomo y las startups de muy pocos empleados, ya se han adentrado en el terreno de los grandes clientes. Recientemente supimos que habían alquilado un edificio completo en Manhattan y que lo emplearían en su totalidad para dar servicio a la empresa IBM. Están muy activos en la mayoría de los mercados de oficinas, con transacciones muy llamativas; no se limitan a alquilar plantas sueltas en edificios con muy buena localización… los edificios los alquilan completos.

Al calor de este fuego, han surgido múltiples empresas, en diferentes tamaños y regiones, siguiendo la estela de WeWork. La propia Regus está haciendo lo que puede por subirse a este tren, ofreciendo al mercado soluciones con el mismo enfoque; espacios con estética más urbana y hípster, con menos aires corporativos.

Bien. Muy bien. Todo esto está fenomenal. Los mercados de oficinas necesitaban soluciones más flexibles de espacio. El auge de la gig economy no se podía ignorar, y los emprendedores y startups del mundo demandaban atención. Estamos seguros además de que cuando personas desconocidas entre sí trabajan en un mismo coworking, terminan produciéndose conversaciones interesantes, identificándose sinergias y generándose fructíferas colaboraciones.

spacex wework

El sexto lanzamiento exitoso de SpaceX en 2017. Un Falcon 9 poniendo en órbita un satélite Inmarsat

WeWork… ¡¿USD 20.000 millones?!

Ahora bien, lo que produce cierto vértigo es que WeWork esté valorada actualmente en USD 20.000 millones, después de que en verano SoftBank inviertiera USD 4.400 millones…

¿En qué van a emplear tanto dinero?  ¿En marketing? ¿En alquilar y asegurar los espacios y remodelarlos con esa estética cool que forma parte de su ADN? ¿Nada más? ¿O disponen de alguna otra tecnología que desconozcamos y que requiera de muchos recursos?

La realidad es que casi todo este dinero se va a destinar al crecimiento de WeWork en China; alquilar edificios, remodelarlos y subarrendar puestos de coworking.

Alquilar edificios, remodelarlos y subarrendar puestos de coworking.

Alquilar edificios, remodelarlos y subarrendar puestos de coworking.

No es tecnología aeroespacial; ¿tiene sentido entonces que WeWork valga prácticamente lo mismo —sobre el papel— que SpaceX, una empresa que lanza cohetes al espacio y representa el futuro de la exploración interplanetaria?

Tengamos en cuenta que WeWork no deja de ser un intermediario, y que lo que hace es fácilmente replicable por un tercero. Incluso el propietario de un edificio podría replicar su modelo, permitiéndole controlar mejor el riesgo de que la llama del coworking se extinga.

No olvidemos que WeWork es una startup; su éxito se sustenta casi exclusivamente en un crecimiento explosivo y en su imagen de marca trendy… pero las modas cambian. Nadie sabe lo que será trendy mañana.

Si WeWork es un intermediario, en última instancia se está encareciendo el producto final, justificando el mayor precio con su envoltorio hípster… ¿hasta cuándo?

Quizá sea pronto para preocuparse por la existencia de una burbuja, pero mercados como el londinense ya se han instalado en la cautela. WeWork ha producido un efecto llamada, atrayendo a múltiples operadores de tamaño más discreto, y que eventualmente provocarán una caída en el precio del puesto alquilado. Y fuentes del sector afirman que WeWork necesita alquilar el 90% de los puestos ofrecidos en un determinado inmueble para que su inversión empiece a ser rentable.

Que cada uno saque sus propias conclusiones.

Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional. Jorge también es autor de "Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid" y de "Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural"
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