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Compstak; startup para intercambiar comparables inmobiliarios

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Compstak; startup para intercambiar comparables inmobiliarios.- Si eres inversor, financiador, valorador o intermediario para el denominado sector inmobiliario “terciario” —oficinas, retail e industrial— y dependiendo del país en el que operes, te será más o menos fácil conseguir información de mercado sobre:

  • Las transacciones que se están realizando
  • Los precios o rentas de cierre que se están alcanzando
  • Las empresas que están vendiendo o alquilando
  • Las duraciones y vencimientos de los contratos de arrendamiento que se están firmando

Y aunque las principales consultoras internacionales emiten con periodicidad trimestral informes al respecto, en ocasiones ni ellas mismas se ponen de acuerdo y la información que ofrecen es a veces conflictiva o contradictoria.

En mercados inmobiliarios terciarios, es fácil ser escéptico en cuanto al rigor sobre la recopilación, análisis y distribución de la información porque, al contrario de lo que sucede en el mercado residencial, los mercados terciarios no están tan fiscalizados por el gran público y son pocas las empresas que emiten información al respecto.

A pesar de ello se asume —y no sin cierta razón— que los informes existentes para el sector terciario son veraces y se ajustan a la realidad, aunque no vendría mal que la tecnología ayudara a transparentar todavía más determinadas capas o niveles de información.

Cualquier informe de oficinas —por ejemplo— ofrece datos sobre precios, rentas, absorción y disponibilidad… pero no mucho más. Cierto es que se contextualiza dicha información con datos históricos —ayudando a detectar tendencias— y que se incluyen transacciones destacadas, junto con algunas pinceladas sobre el estado general de la economía. Pero la cebolla tiene muchas más capas.

Las operaciones inmobiliarias se componen de muchas más variables que, si fueran conocidas, contribuirían a una mejor comparación —de ahí el término “comparable”— y análisis por parte de inversores, financiadores, valoradores, investigadores y consultores.

Algunas de estas variables son:

  1. La dirección exacta de los inmuebles en los que se ha producido una operación
  2. El sub-mercado correspondiente
  3. El nombre del inquilino
  4. La fecha de la transacción
  5. El plazo o duración del contrato
  6. La fecha de vencimiento del contrato
  7. La superficie alquilada o comprada
  8. La renta de cierre o precio de compra
  9. El mecanismo de indexación de la renta
  10. Las posibles contribuciones del arrendador a las obras de implantación del arrendatario
  11. La carencia acordada en el pago de la renta
  12. El tipo exacto de espacio alquilado o comprado
  13. El número de plantas ocupadas
  14. El nombre del inmueble
  15. La tipología exacta del inmueble
  16. El año de construcción del inmueble
  17. La superficie total del inmueble
  18. El propietario del inmueble
  19. Los intermediarios de ambas partes; comprador/vendedor o arrendador y arrendatario

Y ciertamente, existen empresas que se ocupan de recopilar laboriosamente esta información para ponerla a disposición —previo pago de un sustancial precio— de consultoras inmobiliarias, empresas valoradoras, propietarios e inversores, pero una start-up americana ha dado con una solución más sencilla, eficiente, práctica y colaborativa.

Compstak, plataforma de intercambio de comparables

Compstak, que de momento sólo opera en el mercado estadounidense, ha creado una plataforma de intercambio de comparables, mediante la que los agentes del mercado, de manera anónima, aportan información relativa a las transacciones inmobiliarias que realizan o que saben que se han realizado.

La mecánica de la plataforma consiste en que, tantos comparables aportas, tantos comparables obtienes, en una proporción de 1 a 1, y su base de datos contiene miles de datos para arrendamientos en oficinas, locales comerciales e inmuebles de naturaleza industrial.

compstak comparables

Sólo pueden registrarse en Compstak brokers y consultores inmobiliarios, valoradoras, tasadoras y empresas dedicadas al research; su utilización para ellos es completamente gratuita, para siempre. Siempre y cuando sigan aportando comparables, podrán continuar consultando información, y ya está siendo utilizada por Colliers International, Cresa o Cushman & Wakefield, entre otras.

¿Y qué sucede con los propietarios, inversores o financiadores inmobiliarios que quieran acceder a la información? Aquí viene el truco…

Compstak vende su inteligencia de mercado a empresas como Tishman Speyer, Macquarie o The Carlyle Group; compañías que requieren de información mucho más sofisticada, actualizada —prácticamente en tiempo real— y detallada de la que se ofrece por los canales convencionales.

El modelo de negocio de Compstak es parecido al de Facebook, salvando las distancias; pone a disposición de sus usuarios una plataforma de uso gratuito mediante la que compartir información, y del mismo modo que Facebook vende nuestra información personal a los grandes anunciantes, Compstak vende la información de mercado que recopila a los grandes inversores y propietarios.

¿Tiene sentido este modelo en todos los mercados? Entendemos que sí. Aunque parte del valor añadido de las consultoras inmobiliarias internacionales se basa en la información de la que disponen, no van a poder impedir la tendencia global hacia mercados cada vez más transparentes. Los intermediarios deben abandonar el modelo de negocio basado en el valor de la información de mercado que poseen, porque la distribución de dicha información será cada vez mayor y más democrática, y perderán su ventaja competitiva.

En un futuro no muy lejano, todos los agentes del mercado dispondrán de la misma información, y su diferenciación deberá sustentarse en lo que saben hacer con ella.

Y cuando se implante el blockchain en los mercados inmobiliarios, nada de esto importará. Ni siquiera Compstak tendrá razón de ser; ¿todavía no sabes por qué? Te recomendamos que leas nuestro artículo al respecto.

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Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional. Jorge también es autor de "Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid" y de "Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural"
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