PropTech Lab

5 reflexiones heterodoxas sobre el inmobiliario

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Dado que no es bueno instalarse en los dogmas ni en los mantras, aquí van algunas reflexiones heterodoxas sobre el inmobiliario en general y sobre el PropTech en particular.

Vaya por delante que no se trata solamente de llevar la contraria, sino de revisar algunas de las “verdades” o “realidades” que en el sector se toman por válidas y que siempre es bueno cuestionar. Esto incluye mis propias afirmaciones, vertidas desde PropTech Lab, entendiendo que la autocrítica y la revisión permanente son ejercicios saludables.

1.- Blockchain no es el remedio a todos los males inmobiliarios, ¿o sí?

Aunque las virtudes de blockchain sean, sobre el papel, muy interesantes para el sector inmobiliario, todavía no hemos visto aplicaciones concretas de la tecnología que nos hayan dejado con la boca abierta. El escenario más extremo de la aplicación de blockchain contempla la transmisión de inmuebles “por correo electrónico” —si se me permite la simplificación—, pero esto requerirá profundos cambios regulatorios y operativos en los diferentes estamentos de un sector que se caracteriza por su resistencia al cambio. ¿Merecerá la pena acometer tales cambios, o será peor el remedio que la enfermedad?

Los detractores de blockchain afirman, por ejemplo, que es una tecnología muy poco eficiente desde el punto de vista energético, y razón no les falta. Lo cierto es que las redes blockchain consumen muchísima electricidad, debido a que el minado de criptodivisas requiere de dosis incrementales de velocidad de cálculo, es decir, ordenadores cada vez más potentes y que necesitan más energía.

Otra realidad —bastante triste— es que, si sumáramos toda la capacidad de computación de los ordenadores actualmente dedicados en el mundo a minar Bitcoin, veríamos que dicha capacidad supera en miles de veces a la de los superordenadores más potentes del mundo. Si dedicáramos este potencial a la investigación científica o médica, quizá llegaríamos mucho más rápidamente a la resolución de problemas más acuciantes, como la cura del cáncer, o del Alzheimer.

Un tercer problema de blockchain es que no es muy escalable, y que conforme se suman más usuarios a una determinada red, más se ralentiza. En el ámbito de las transacciones inmobiliarias esto quizá no sea muy preocupante —porque no se producen decenas de miles de transacciones por segundo—, pero si pensamos en el universo de los elementos conectados al internet de las cosas, comunicándose entre sí y operando mediante contratos inteligentes, ¿su funcionamiento será óptimo?

¿Entonces? ¿Blockchain sí o blockchain no? Mi opinión es que, sin duda, avanzamos hacia estructuras de información distribuidas, pero que éstas no se llamarán necesariamente “blockchain”. Ya existen alternativas más eficientes y escalables que blockchain —Tangle es un ejemplo—, ideadas para operar en el ámbito IoT, y tampoco debemos esperar que, de la noche a la mañana, empecemos a realizar transacciones inmobiliarias sobre blockchain. Lo que sí tengo claro es que van a aparecer en el mercado soluciones incrementales, destinadas a solucionar pequeños problemas e ineficiencias en diferentes fases o procesos de la cadena de valor inmobiliaria. Un ejemplo de ello es la reserva de viviendas online que recientemente ha lanzado CBRE o la venta de pisos de Altamira en Amazon. También tengo claro que una vez “abramos los ojos” con blockchain, el fenómeno será imparable y la adopción de la tecnología se acelerará.

Ir al artículo: ¿Ya conoces Tangle, el “blockchain killer”?

2.- Los millennials no van a tomar el mundo por asalto

¡Que levante la mano quien esté cansado de leer y escuchar el término “millennial”!

¿Tanto impacto va a tener esta generación? ¿Tan diferente es a la generación anterior?

Se hace mucho énfasis en la necesidad de “retener y atraer talento” millennial, creando espacios de trabajo atractivos y favoreciendo las condiciones laborales adecuadas. Se insiste en que los millennials son nativos digitales, que son menos consumistas, que necesitan “un propósito” y que están más alineados con los ideales de la economía colaborativa.

Ahora bien, por contraposición, las tasas de paro juvenil son muy altas en la mayoría de los países, y las generaciones precedentes siguen “a los mandos” de la economía, la política, y el mundo de la empresa. ¿Tanta es la influencia de la Generación Y?

Si nos fijamos en España, donde el paro juvenil es superior al 35%, donde la vivienda se está encareciendo en las principales ciudades y donde el alquiler se está convirtiendo en prohibitivo, ¿dónde quedan los millennials? ¿Realmente se preocupa el inmobiliario por sus intereses? ¿Las empresas realmente necesitan “vestirse de seda” para atraer talento, teniendo en cuenta que hay millones de jóvenes desesperados por trabajar?

Llegará un momento en el que nos dejemos de preocupar exclusivamente por los millennials, y nos centraremos en la generación Z. Y luego nos preocuparemos por los robots y las máquinas.

¿No nos estaremos distrayendo con tendencias o modas innecesarias?

Mi sensación es que, en lugar de preocuparnos por una generación en concreto, debiéramos luchar más por la diversidad, en todas sus dimensiones. Sí, a la generación Y hay que cuidarla, pero también a la gente que ya ha cumplido los 60 —¡o los 50, o los 40!—, o a las mujeres…

3.- El coworking y el SPaaS son modas pasajeras

Una afirmación dura, lo sé. Ahora bien, la realidad es que el coworking es una tendencia relativamente reciente, que se gestó a mediados de los años 90 pero que no despegó hasta la crisis internacional de 2007, cuando muchos trabajadores por cuenta ajena perdieron su empleo, se convirtieron en profesionales independientes y precisaron de espacios de trabajo adaptados a sus necesidades individuales.

A pesar del empuje de empresas como WeWork, y del efecto contagio que dicho operador está provocando en la mayoría de los mercados inmobiliarios, el coworking podría tratarse de una moda pasajera.

Fijándonos en WeWork, mi argumento es el siguiente: WeWork está teniendo éxito en ciudades cuyos arrendamientos de oficinas se han encarecido progresivamente desde el 2007. En Europa y Estados Unidos, por ejemplo, las rentas de oficinas prime han venido creciendo, casi sin excepción, durante los últimos cinco años. Así lo refleja JLL en sus conocidos “Property Clocks”.

¿Qué sucederá cuando los precios de las oficinas vuelvan a descender, siguiendo su ciclo natural? WeWork, que habrá firmado largos contratos de arrendamiento en la parte más alta del ciclo, podría convertirse en una opción comparativamente más cara que los arrendamientos de oficinas convencionales, que sí podrán adaptar sus precios al descenso de rentas. No olvidemos que WeWork es un mero intermediario/subarrendador de espacio, y que firma contratos de arrendamiento de largo término.

Y en cuanto al concepto del coworking en sí y al trabajo colaborativo, creo que su consolidación depende mucho de la cultura de cada mercado. En algunos países ya es difícil que se produzca colaboración entre miembros de una misma empresa, como para pretender que personas desconocidas trabajando bajo un mismo techo colaboren o interactúen de alguna manera. Y en otros países somos tan ruidosos o poco educados, que es imposible concentrarse en un espacio abierto y “colaborativo”.

En lo que sí creo firmemente es en que los propietarios deben entenderse mejor con los usuarios e inquilinos, y que tiene que haber más conexión entre los arrendatarios y los espacios que ocupan, sin intermediarios. ¿Por qué añadir capas innecesarias de coste —WeWork— si el propietario puede prestar el servicio directamente?

Ir al artículo: ¿Tu workplace se ha recrudecido? Éstos son los motivos
Ir al artículo: ¿Hay una burbuja con eso del coworking?

4.- La realidad virtual sólo es un “gimmick

Un gimmick se podría definir como un “truco gracioso”, que no aporta mucho valor pero que resulta simpático.

¿Es la realidad virtual un gimmick o realmente sirve para vender más viviendas y alquilar más oficinas?

A su favor, la realidad virtual cuenta con que es la tecnología PropTech más atractiva visualmente; puedes ver sus resultados en pantalla, o “vivirlos” mediante el equipo de VR correspondiente. Puedes caminar a través de un inmueble, interactuar con puertas y ventanas, y disfrutar las vistas desde las diferentes estancias, pero la experiencia es algo incómoda y torpe. Los equipos todavía son voluminosos y están anclados a gruesos cables, aunque la tecnología está avanzando rápidamente y pronto aparecerán en el mercado lentes ultracompactas creadas mediante nanoestructuras que reducirán significativamente el volumen del hardware.

Ahora bien, ¿cómo de elástica es la venta de vivienda y cuánto puede influir en ella la realidad virtual? Teniendo en cuenta que las decisiones inmobiliarias están condicionadas por factores tan relevantes como el precio, la localización y el acceso a financiación, ¿tiene algo que decir en todo ello un tour virtual? ¿O simplemente es un truco simpático?

Un problema que tiene la realidad virtual es que su coste todavía es elevado y que, una vez vendida la promoción de vivienda, el material producido ya no sirve para nada, como folletos de papel que se tiran a la basura. ¿Tiene más sentido el empleo de VR en edificios de oficinas, que se están alquilando permanentemente, permitiendo amortizar la inversión más fácilmente?

¿Y la realidad aumentada? ¿Es de aplicación más práctica? ¿Cuándo podré pasear por la acera de mi ciudad, observar un edificio de oficinas a través de la cámara de mi smartphone y ver sobreimpresionadas sus características, precios, planos, teléfonos de contacto, etc.?

5.- Muchas empresas que afirman ser del sector PropTech, realmente no lo son

Dependiendo de la definición de PropTech a la que nos atengamos, muchas de las empresas que afirman pertenecer al ámbito PropTech, no merecen tal distinción.

“PropTech es un término colectivo empleado para denominar a las startups que ofrecen productos tecnológicamente innovadores o nuevos modelos de negocio para los mercados inmobiliarios.”

En atención a la definición anterior, ¿los portales inmobiliarios son PropTech? ¿Y los programas de gestión inmobiliaria? ¿Y el software inmobiliario?

¿Dónde está la innovación de Idealista, por ejemplo? Claro está que, en su momento, Idealista —y el resto de los portales de su generación— elevaron el inmobiliario a internet, pero ya no ofrecen innovación, ni disrupción, ni pueden ser considerados “startups”, ¿no?

Para pensar.

Y como se trata de pensar de manera heterodoxa, terminaré con la popular frase de Groucho Marx:

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Jorge es un profesional inmobiliario con más de 15 años de experiencia, especializado en innovación inmobiliaria, desarrollo de negocio y corporate real estate internacional.

Jorge también es autor de “Officeye, la Guía de Edificios de Oficinas de Madrid” y de “Blockchain para todos los públicos y sus aplicaciones en el sector inmobiliario, financiero, sanitario y cultural”

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